Танцюра С. Серийное жилье . Компаньон 2000 №1-2 C.
Выбор квартиры в домах типовой застройки не ограничивается несколькими
проектами. Каждая «серия╗ домов имеет множество модификаций с разными
техническими параметрами и уровнем комфортности квартир. При этом
квартиры разных серий очень часто находятся в одной ценовой категории.
Поэтому, чтобы покупка была выгодной, следует различать
архитектурно-планировочные решения объектов «массового╗
домостроительства.
Жилыми зданиями «массовых╗ серий, в основном, застраивались
окраинные «спальные╗ районы столицы. Большую часть из них - около 90%
(согласно информации АО «Киевпроект╗) - составляют сборные панельные
дома. Данную публикацию мы посвятим именно таким зданиям.
Составные части и сборку панельных домов производили конвейерным
способом домостроительные комбинаты. Широкое применение практика этого
строительства имела в середине шестидесятых - конце семидесятых годов.
Квартиры в таких домах классифицируются как жилье обычного качества,
которое имеет неудобную планировку (как правило, совмещенные комнаты) и
недостаточно высокий уровень комфортности. Строительство типовых домов
с квартирами повышенной комфортности началось лишь в начале
восьмидесятых.
Конструктивные слабости
Выбирая квартиру, в первую очередь нужно изучить конструктивные
особенности дома. От качества выполнения проекта и материалов,
использованных при строительстве, непосредственно зависит долговечность
здания.
Сроки эксплуатации панельных домов во многом определяются устройством
фундамента, качеством обработки швов на стыках панелей, армированием
железобетонных конструкций, подготовкой перекрытий под настил и т. д.
Эти работы относятся к категории «скрытых╗, поэтому проверка качества
их выполнения производится специальной приемной комиссией поэтапно в
ходе строительства здания. Покупатель квартиры может заметить лишь
грубые нарушения строительных норм и технологий (при детальном
визуальном осмотре дома), да и то далеко не все. Например, если на
этапе выполнения инженерно-геологических работ и расчетов по установке
фундамента была допущена ошибка, это приведет к проседанию грунта и
появлению трещин на стенах и фундаменте. Последствия плохо обработанных
швов на стыках панелей - это неровности на внутренних стенах, а также
повышенная влажность в помещениях в прохладную погоду. (Только в
последнее время строители используют специальную конструкцию стыков с
нахлестами панелей, что обеспечивает водонепроницаемость стен. Сами
стыки заделываются пенополиуретаном, что улучшает воздухо- и
теплозащиту.От качества поэтажных перекрытий также не в последнюю
очередь зависит долговечность дома. Применение некачественных
материалов и технологий приводит к проседанию и образованию трещин в
потолке. В серийных жилых крупнопанельных зданиях установлены
железобетонные перекрытия. В домах серий «96», «Т╗, «КТ╗, «151-96к╗
перекрытия делают из сплошных плит толщиной 16 см, в домах серий «КП╗,
«КС╗ - из круглопустотных плит толщиной 22 см. Понятно, что при
стандартной высоте этажей (2,8 м) в домах с более тонкими перекрытиями
высота внутренних помещений выше. Однако, как считают специалисты,
лучшим вариантом для поэтажных перекрытий считаются круглопустотные
плиты - это достаточно жесткие и в то же время относительно легкие
конструкции, которые очень редко проседают и трескаются.
В большинстве случаев строители нарушали технологию укладки линолеума -
он укладывался непосредственно на бетон. Подобная «технология╗ делает
пол холодным и значительно ухудшает уровень звуко- и теплоизоляции.
Согласно строительным нормам линолеум должен укладываться на настил из
древесностружечных плит, которые кладутся на перекрытия. Проверить это
достаточно легко - пол из линолеума, уложенного по правилам, слегка
пружинит под ногами.Особое внимание покупателям следует уделить
качеству материалов, из которых изготовлены панели стен. От них во
многом зависит уровень комфортности в жилище. Например, панели в домах
серии «КТ╗ выполнены из железобетона с утеплителем. Недостатки таких
стен заметны в экстремальных погодных условиях: летом в квартирах
жарко, а зимой - холодно (бетон имеет плохие теплоизоляционные
свойства). Нередко при низкой температуре на внутренних поверхностях
этих стен конденсируется влага.
Стены в домах серий «Т╗ и «151-96к╗ изготовлены из керамзитобетона,
который получают введением в бетон керамических шариков, - они лучше
«дышат╗ по сравнению с железобетонными и в то же время у них хорошие
теплоизоляционные характеристики.В домах серии «КП╗ применяются
керамические панели. Они имеют преимущества кирпича (хорошо сохраняют
тепло) и недостатки панелей (могут разрушаться по стыкам).
В последних модификациях домов серии «КТ╗ строители стали применять
панели наружных стен с улучшенными теплотехническими свойствами. В них
обычные внутренние жесткие ребра заменены гибкими металлическими
пластинами.
"Мелочи" планировок
Разработчики проектной документации первых серий «массового╗ жилья в
первую очередь исходили из соображений понижения стоимости, простоты и
скорости возведения зданий, а также размещения в них максимально
возможного количества квартир. Поэтому квартиры в таких домах имеют
небольшую площадь (от 30,1 кв. м - для однокомнатной квартиры в серии
«151-96к╗) и довольно неудобную планировку (совмещенный санузел,
«проходные╗ комнаты, узкие коридоры, и т. д.). Со временем на основе
базовых проектов каждой серии домов были разработаны различные их
модификации, которые отличаются более высоким уровнем комфортности.
Серия «96» - одна из первых типовых проектов, пришедших на смену
«хрущевкам╗. Домам серии «96» характерна плохая планировка квартир:
узкий коридор, маленькая ванная и туалет, кухня меньше 8 кв. м.
Практически аналогичные параметры квартир в домах серий «КП╗ и «КС╗.
(Правда, последние пользуются большей популярностью ввиду более
высокого качества материала стен - керамических панелей.)Потенциальным
покупателям имеет смысл обратить внимание на серию «ЕС╗ с квартирами
улучшенной планировки, которая разработана на базе серии «96».
Повышение уровня комфортности было достигнуто за счет увеличения
площади вспомогательных и подсобных помещений. Заметно увеличились
площади кухонь (9,53 кв. м и 11,19 кв. м.), в квартирах появились
удобные холлы (10 кв. м).
Несколько лучше, чем в «96-й╗ серии, планировка в квартирах домов серии
«Т╗. Несмотря на то, что модификации домов серии «Т╗ очень
незначительно отличаются друг от друга, все же более комфортным
считается жилье, построенное по проекту «Т-4», благодаря тому, что в
квартирах предусмотрен выход из кухни в лоджию - это очень нравится
жильцам. В домах серии «Т╗ также более удобная планировка двухкомнатных
квартир и предусмотрен холл в трехкомнатных квартирах (чем не могут
похвастаться жильцы домов серии «КТ╗). Общим в планировочных решениях
домов серий «Т╗ и «КТ╗ является наличие достаточно больших кладовых, а
также антресолей в квартирах. Несмотря на преимущества и недостатки,
цены на квартиры в домах всех приведенных серий сопоставимы. В
усовершенствованном проекте серии «КТ╗ - «КТУ╗ проектировщиками были
заложены очень большие возможности для многовариантности планировки. За
счет увеличения расстояния между стенами удалось увеличить жилую
площадь и площадь кухни, которая стала равной 12,21 кв. м. Также в
квартирах домов этой серии предусмотрены квадратные холлы (9,54 кв. м)
и лоджии.
На базе распространенной серии «134», в домах которой квартиры имели
«проходные╗ комнаты, была разработана серия «АППС-134». При
сравнительно небольшой площади комнат и кухни (8,1 кв. м) квартиры этой
серии удобно спланированы. Например, в двухкомнатных квартирах
предусмотрены коридоры - 4,9 и 3,37 кв. м, а трехкомнатных квартирах -
большие холлы и дополнительный санузел. Домами усовершенствованных
серий, как правило, застраиваются новые жилищные массивы в Харьковском
и Ватутинском районах столицы. А в последнее время в области
градостроительства наметилась тенденция перехода от возведения типового
жилья к реализации индивидуальных проектов. Но все же на «переходном╗
этапе строители считают, что дешевле совершенствовать уже существующие
«массовые╗ серии, нежели продвигать на рынок новые варианты.
Возможность перепланирования
Далеко не всех устраивает уровень комфортности жилья в домах типовой
застройки. Как правило, жильцы пытаются исправить это путем
перепланировки внутренних помещений. В то же время далеко не всегда
конструктивные особенности домов позволяют осуществить перепланировку.
Главным препятствием для реконструкции является невозможность сноса
несущих конструкций в доме. Ими могут быть как наружные, так и
внутренние стены.
В большинстве крупнопанельных домах полностью сносить внутренние стены
категорически запрещается. А проделывание новых проемов в несущих
стенах требует установки дополнительных стальных перемычек. Это
обстоятельство должны учитывать те, кто намерен перекраивать планировку
в купленной квартире «под себя╗.
Покупая квартиру, сначала стоит узнать, по какому проекту был построен
дом - сведения содержатся в техническом паспорте на квартиру. Если
проект дома удовлетворяет запросам, следует идти далее - анализировать
техническое состояние дома. В принципе, информация об этом хранится в
БТИ, но обновляется она довольно редко. Поэтому нужно самостоятельно
провести детальный осмотр водопроводных труб, поискать следы
«замаскированных╗ трещин в стенах и т. п. И только убедившись в
отсутствии серьезных дефектов, принимать решение о покупке.
|
|
|
|